Dans un contrat, les termes représentent la loi des parties. Le non-respect par une des parties des termes du contrat autorise l’autre à ne pas respecter ses obligations non plus. Un litige nait généralement du manquement de l’une des parties aux obligations contractuelles. Tel est le cas lorsqu’il existe un défaut de paiement du loyer de la part du locataire. Pour régler juridiquement les litiges de loyer, de nombreuses solutions se présentent aux nombreux cas qui peuvent se présenter.
La clause résolutoire dans un contrat de location
Selon la présence ou non d’une clause résolutoire dans un contrat de bail habitation, les procédures qui se présentent devant un litige concernant une location varient. Elle permettra au bailleur de résilier, unilatéralement, le bail lors d’un manquement manifeste du locataire à ses obligations. Cette clause résolutoire va souligner de manière exprès le manquement de la part du locataire et constituer une sécurité juridique pour le bailleur. La loi fixe les cas dans lesquels la clause résolutoire donne accès à une résiliation du contrat de bail. Elle peut viser quatre types de manquement d’un locataire à ses obligations. Parmi eux, les loyers impayés.
Dans le cadre d’un défaut de payement du loyer, le bail peut être résilié si la clause résolutoire vise ce manquement en particulier. Cependant, l’effet de la clause résolutoire n’est pas immédiat. Ainsi, comment expulser un locataire ? Le locataire doit être informé par notification d’un commandement par le propriétaire. Dans cette mise en demeure, il mettra le délai à compter duquel la clause devra prendre effet. Pour le défaut de paiement du loyer précisément, ce délai d’exécution de la clause résolutoire est de deux mois. Le locataire devra donc s’exécuter dans ce délai. D’autres procédures s'ensuivent dans le cas où le défaut de paiement persiste.
L’absence de clause résolutoire visant le manquement
Même en présence de clause résolutoire dans le contrat de bail, il faut que cette dernière vise expressément le manquement reproché au locataire pour la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. S’il n’existe pas de clause visant le défaut d’exécution de ses obligations par le locataire, il est dorénavant question de résiliation judiciaire. Cette résiliation reposera sur la libre appréciation du juge selon la gravité des faits. Elle ne se fera pas automatiquement comme dans le cas où la clause résolutoire vise précisément le manquement.
Pour ce faire, une mise en demeure devra être envoyée au locataire de la part du bailleur. Elle devra comporter de montant attendu par le bailleur pour les loyers impayés. Elle devra être envoyée par courrier avec accusé de réception. Si elle se révèle infructueuse, un huissier de justice devra alors signifier un commandement. À l’expiration des délais, si le locataire n’a toujours pas pris part à ses obligations, le bailleur demandera une résiliation du bail devant le tribunal ainsi que l’expulsion pour torts exclusifs du locataire.
Les procédures résultant d’un défaut de paiement du loyer
Dans tout contrat de location, le locataire a toujours l’obligation de payer le loyer. Pour le non-respect de cette obligation, selon qu’une clause résolutoire vise ou non cette obligation, les procédures sont à peu près les mêmes, mais les conséquences peuvent différer. En premier recours, le bailleur devra mettre le locataire en demeure en présence ou non d’une clause résolutoire. En cas d’échec de cette procédure après de délais de deux mois pour le paiement de l’arriéré locatif, les procédures seront différentes en présence ou non de la clause résolutoire.
En présence de clause résolutoire, passé le délai de mise en demeure, le bailleur assignera le locataire en référé pour l’application de ladite clause. Suite à ce référé, un juge pourra expulser un locataire et ordonner la résiliation du bail. En l’absence de la clause visant le manquement au paiement du loyer, un bailleur aura quand même la possibilité de demander la résiliation sur le plan judiciaire du bail. Mais une plus grande assurance demeure pour celui dont la clause résolutoire vise le manquement.
Les détails intéressants dans la procédure
Lors du déclenchement des procédures confrontant le locataire à ses torts, des frais sont engagés. Le bailleur a la possibilité de demander au locataire fautif de rembourser la totalité de ces frais. Aussi, la résiliation ne sera pas toujours prononcée d’office. Il y a une possibilité que le juge fasse une appréciation du cas et prolonge le délai dans lequel le locataire devra payer le loyer. Ce délai pourra s’étendre de 3 mois à 3 ans au maximum.
Par contre, si le locataire n’a pas failli à ses obligations et que le bailleur lui envoie quand même une mise en demeure ou un commandement d’huissier, il peut intenter un recours devant le tribunal pour contester le commandement qui lui est imputé. Cela devra s’opérer avant l’arrivé de l’échéance du commandement en question. La résiliation judiciaire ne pourra être prononcée dans ce cas.
Le juge pourra donc toujours prolonger le délai de paiement selon le cas qui se présente. La clause résolutoire n’est pas absolue, mais elle est un moyen permettant de faciliter la résiliation d’un bail habitation.